索 引 号:450700-0-6-161-20180510-0008623 文 号: 发布机构:钦州市国土资源局
生成日期:2018年5月10日 主题分类:政策法规\政策文件解读 主 题 词:

关于《钦州市地下空间国有建设用地 使用权审批与确权登记暂行办法》的政策解读


发表时间:2018/5/10 17:12:36 作者: 来源: 浏览:2522

关于《钦州市地下空间国有建设用地

使用权审批与确权登记暂行办法》的政策解读

 

一、制定《暂行办法》的必要性

(一)随着我市经济社会的高速发展,各类建设项目不断增多,用地需求日趋紧张。特别在城市规划区,由于城市人口增多、汽车保有量加大,地生产、生活空间不断被挤压、减少。因此,拓展城市发展空间,走地地下复合开发的立体发展之路,节约集约利用土地资源特别是地下空间资源,是缓解用地需求的必然趋势和选择。

(二)对于地下建设用地使用权利用和土地登记问题,法律、法规只有原则性条款,少许相关的内容散见于一些规范性文件。如《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国防空法》、建设部国土资源部《不动产登记暂行条例》等。如何合理利用地下空间土地资源,以及地下空间建设用地使用权如何设立等问题,缺乏针对性、具体性和可操作性。此外,我市的地下空间建设用地在实际开发工作中,也一直存在着缺乏开发利用管理规定和统一规划布局,相关管理部门沟通不够,扶持、促进地下空间开发利用政策空白等问题。

(三)我市不动产登记机构整合前,部分住宅小区的地下停车场经房管部门同意办理了房产证并分割转让,但机构整合后,业主要求办理过户登记手续,登记机关因无地下空间用地审批手续及缺乏相关办理依据无法办理。另有部分业主要求办理地下空间在建工程抵押,但根据“房地一致”要求,如何办理未取得地下空间建设用地使用权的地下空间在建工程抵押也是无章可循,因此,地下空间建设用地使用权确权登记管理不规范,业主权益无法得到有效保障。

因此,出台切合我市实际的地下空间管理办法,促进地下空间有序开发利用,可以有效实现节约集约利用土地、维护地下空间使用权人合法权益提升和促进城市建设水平。

二、《暂行办法》的主要内容

本《暂行办法》共二十六条,主要内容有:

(一)地下空间的概念及开发类型

本办法所称地下空间是指地表以下可利用的建设空间,包括结建地下空间和单建地下空间。

结建地下空间是指同一主体结合地面建筑一并开发建设的地下空间。

单建地下空间是指独立开发建设的地下空间。利用市政道路、公共绿地、公共广场、公园等公共用地开发的地下空间视为单建地下空间。

(二)地下空间建设用地使用权的供地方式

1.用于国防、人民防空(用地单位不属人防主管部门的除外)、防灾、地下交通建设、城市基础设施、公共服务设施等符合划拨用地条件的地下空间,可以依法采用无偿划拨的方式供地。

2.经营性用途的结建式地下空间项目,利用市政道路、公共绿地、公共广场、公园等公共用地建设经营性单建式地下空间项目,以及两个或者两个以上意向用地者的单建式地下社会公共停车场项目,应当整体采取招标、拍卖、挂牌方式出让地下空间建设用地使用权。

3.单建式地下社会公共停车场项目只有一个意向用地者的及其它符合协议出让条件的地下空间建设项目,整体采取协议方式出让。

(三)地下空间土地出让金收取

1.经营性用途的地下空间国有建设用地使用权出让价格,按照分层设定的原则,按以下方式确定:

1)结建式地下空间。负一层土地出让金按其地表建设用地使用权成交楼面地价的20%征收,负二层土地出让金按负一层的20%征收,并依此类推。

2)单建式地下空间。负一层土地出让起始价格按所在区域同用途类型地面评估价格(容积率为1.0)的 30%确定,负二层土地出让金按负一层的30%确定,并依此类推。

各层的土地出让金按出让时地下空间在水平面上垂直投影面积计收。

2.建设地下单建式社会公共停车场项目,只有一个竞买人的,按城市基础设施划拨土地价格的20%收取土地出让金;有两个或者两个以上意向用地者的,按城市基础设施划拨土地价格的20%确定出让起始价格。

(四)本办法实施前已取得地表建设用地使用权涉及地下空间的开发管理方面

本办法实施前,已出让或划拨的地表建设用地使用权,由同一主体结合地面建筑开发建设地下工程的,视为原地表建设用地使用权人已经取得该宗地的地下空间建设用地使用权,权利性质为划拨。转让给个人的,准予以划拨性质确认登记为个人的地下空间建设用地使用权,土地用途及地下空间建设用地使用权范围根据规划批准文件确定。但结建地下建筑物外围在水平面上垂直投影超过地表建设用地使用权范围的除外。

(五)地下空间建设用地使用权登记的规定

地下空间建设用地使用权登记以宗地为单位,实行分层分摊登记,并通过三维坐标(水平坐标、高程)确定权属范围。地下空间应在登记簿及权利证书中注明“地下空间建设用地使用权”, 属人民防空工程的,还应当注明“人防工程”,并注明地表土地利用现状及地表土地权利状况。

(六)地下空间建设用地使用权改变用途的规定

地下空间国有建设用地使用权需要增加建筑面积或改变土地用途的,市国土资源部门应征求城乡规划、人防、市政、消防等部门意见,并报市人民政府批准。地下空间国有建设用地使用权增加建筑面积或改变为经营性用途的,应补交土地出让金。

三、需要关注的问题

(一)关于无偿划拨地下空间建设用地使用权问题

为促进节约集约用地,鼓励地下空间开发,并考虑到地下空间建设成本高且其对应的地上建设用地使用权可收取相应的土地出让金等因素,办法规定对于用于国防、人民防空、防灾、地下交通建设、城市基础设施、公共服务设施等符合划拨用地条件的地下空间,可采用无偿划拨的方式供地。

(二)关于经营性地下空间建设用地使用权的价格确定问题

目前,国家、自治区层面对于地下空间建设用地使用权出让金收取的标准尚无明确规定。全国其它地方出台地下空间建设的规范性文件中对于经营性地下空间出让金收取问题也是方式、标准不一,有根据地下空间对应的地表基准地价折算楼面地价确定,有直接根据基准地价折算、有按地表建设用地成交楼面地价折算,有按地面建设用地使用权评估价格折算,折算比例从10%60%不等。本办法对于我市的经营性结建式地下空间,确定了土地出让金按其地表建设用地使用权成交楼面地价的20%征收,负二层土地出让金按负一层的20%征收,并依此类推的计收方式。对于单建式地下空间,出让起始价格按所在区域同用途类型地面评估价格(容积率为1.0)的 30%确定,负二层土地出让金按负一层的30%确定(以下各层依此类推),是结合我市地下空间开发成本和房地产市场实际确定的,有利于规范和支持地下空间开发。

(三)关于单建式社会公共地下停车场项目的供地方式和出让金收取标准问题

由于地下停车场项目建设成本高且投资成本回收周期长,为支持和鼓励更多社会资金投入到地下社会公共停车场建设,切实解决我市公共停车位少、停车难等问题,办法规定单建式地下社会公共停车场项目不分层计收土地出让金,只有一个意向用地者的,可以协议方式出让,按城市基础设施划拨土地成本价格的20%收取土地出让金,有两个或者两个以上意向用地者的,按城市基础设施划拨土地成本价格的20%确定出让起始价格。

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